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布局大湾区,该去哪里拿地买房?

3397人看过 发布时间:2019-07-10 10:39:08

《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》昨天深夜出炉,为了贯彻落实今年2月出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》,将任务细分为100个小目标,并一一对应相关职能部门。


关于各大城市的定位和利好,媒体已经有很多解读,这里就不再赘述。相比而言,我更关心的是钱的流向,毕竟这个才是实打实的动向。


看了此次行动计划以及之前的大湾区规划纲要,我有一个总体感觉,一切有利于湾区城市互联互通的项目都会优先安排,而各大城市目前的空间布局,以及大湾区最烧钱的那些基础设施,都有一个共同的去向,那就是我常常讲的珠江口


未来的珠江口至少拥有10条跨海大通道


先来看看珠江口两岸都在布局哪些超级工程?


此次“三年行动计划“明确提出,启动狮子洋通道(南沙至虎门)、伶仃洋通道的前期研究工作,这意味着珠江口又将新增两条公路跨海通道。


根据南方都市报此前的报道,狮子洋通道位于虎门大桥和南沙大桥(虎门二桥)之间,连接广州南沙和东莞沙田。政府采购网显示,今年1月,省交通厅已经发布狮子洋通道可行性研究报告编制项目招标公告。


伶仃洋通道很可能是此前深圳和珠海方面设想的深珠通道。根据初步设想,深珠通道选址位于港珠澳大桥与深中通道之间,为公铁两用桥。通道起于深圳前海,跨越伶仃洋至珠海唐家北边界,向西延伸至台山。其中伶仃洋大桥长46.5公里,西延线长81.8公里。大桥建成后,深圳至珠海的时间可缩短至半小时以内。



如果再加上已建成和正在建设的项目,珠江口将拥有8条跨海公路通道,从北往南分别是黄埔大桥、莲花山过江隧道、南沙大桥、狮子洋通道、虎门大桥、深中通道、深珠通道、港珠澳大桥。


如果再算上已建成的广深港高铁、建设中的深茂铁路(虎门大桥和深中通道之间)两条铁路通道,未来的珠江口至少拥有10条跨海大通道。可以说,珠江口路桥的数量和投资额,已经远远超过旧金山湾区和纽约湾区,也超过国内的长江口和杭州湾。



长期以来,珠江口两岸之所以发展不平衡,一个重要原因就是路桥不通,在港珠澳大桥开通之前,诺大珠江口只有一条虎门大桥硬撑了近20年。


相比长江口和杭州湾,珠江口的互联互通一直做得不好,这几年才开始集中发力,等到10条跨海通道全部建成之后,珠江口两岸的不平衡格局有望得到改善,珠江西岸将迎来史无前例的发展契机。



“小湾区”将成为各大城市财政资金的主要流向


再来看看各大城市的空间布局。


我发现很多城市都提出了一个名字中带“湾”的新区,比如佛山的三龙湾、东莞的滨海湾新区、江门的大广海湾经济区。这些“小湾区”都是为大湾区量身定制的发展平台,将成为各大城市财政资金的主要流向。


通过下面这张图,我们可以感知到各大城市在空间布局上已达成了高度共识,并依次出现了广州南沙、深圳前海、珠海横琴、香港大屿山、东莞滨海湾新区、佛山三龙湾、中山翠亨新区、惠州大亚湾、江门大广海湾经济区、肇庆新区至少10个和珠江口有关的“小湾区“。




01

广州南沙湾


广州早在10多年前就已提出“东进南拓”的战略,东进南拓正好顺应了珠江自西向东然后从黄埔港向南的流向。


南沙湾地区的重要性不必多说,这里是广州唯一的出海口,是广州拥抱海洋贸易、参与大湾区建设的桥头堡,这里离广州远,但是离湾区近!这里是粤港澳大湾区的几何中心,周围被7000万人口、10万亿GDP团团包裹起来,如此得天独厚的位置,世界罕见。


我几年前就撰文认为,南沙如果不强,广州可能会失去珠江口领导力



这几年广州把国家新区、自主创新示范区、自贸区以及南沙港、唯一城市副中心等国家政策资源和重要发展平台,全部押注在南沙,足见广州对珠江口的野心。


2018年,广州重点项目完成投资2812.8亿元,其中与南沙相关的占比高达32.75%。2019年,广州对南沙的投资力度不减,重大项目接近50个,总投资额达到1967亿元,


所以,广州的钱去哪里了?南沙绝对是主要去向之一。



02

深圳前海湾


再说深圳,这几年最风光的肯定是前海湾一带,深圳的发展重心越来越倾向于西部,这一点已经成为共识。


可以看到,深圳目前最核心的基础设施、产业园区、战略发展区,基本都布局在西边,比如宝安机场、前海自贸区、大学城、科技园都在西部。而且,广深港高铁、穗莞深城际、广深沿江高速,以及规划中的广深第二高铁,都是从西部接入深圳的。


为什么是西部?西部虽然离罗湖远,但是和珠江口近,和广州近,和东莞、佛山、中山近,也和香港大屿山近。


粤港澳大湾区规划明确提出要把前海打造为为国际化城市新中心。什么是城市新中心?已经不只是CBD那么简单了,而是要以前海为核心,在深圳西部建设一个和“福田-罗湖”等量齐观的市级新中心,构建出深圳的双中心结构。



此次行动计划再次强调要前海要“扩展发展空间”。有报道说,前海的范围将向北扩大到宝安中心区、机场北等片区,面积将大大增加。这种说法有待官方证实,但前海扩容是必然的,而且只能向宝安区方向扩容,或者填海。


所以,深圳的钱去哪里了?前海



03

香港“明日大屿”计划


香港也把目光瞄准了位于珠江口的大屿山,特首林郑月娥在此前公布的《2018年施政报告》中提出“明日大屿”计划,倡议将大屿山发展成为香港第三个核心商业区,以及连接粤港澳大湾区乃至全世界的“机场城市”


大屿山在哪里?珠江口,这里是港珠澳大桥登录香港的桥头堡,也是香港国际机场、迪斯尼乐园的所在地。


港府原本没有在这里发展城市的想法,但随着港珠澳大桥的开通,大屿山成为香港联系世界以及其他湾区城市的海陆空枢纽,就有了建设高质量城市中心的潜力。




04

珠海横琴新区


横琴是广东自贸区三大片区之一,在此前发布的粤港澳大湾区规划纲要中,横琴被提及的次数甚至超过南沙和前海。


横琴的定位是“国际休闲旅游岛”,但同时还有CBD和科技园区的功能。



此前粤港澳大湾区规划对横琴的主要表述分为三个方面,一是支持港澳银行、保险机构在横琴设立经营机构;二是配合澳门建设世界旅游休闲中心;三是建立港澳创业就业试验区。


此次“三年行动计划“明确提出,高水平建设珠海横琴国际休闲旅游岛。优化拓展横琴“分线管理”政策,实现全岛服务、货物贸易“一线基本放开、二线高效管住”。支持澳门将莲花口岸整体搬迁到横琴口岸,实施“一次查验、一次放行”通关新模式。



05

东莞滨海湾新区


和广州深圳一样,东莞也需要在珠江口有一个高等级的发展平台。在这种期待下,滨海湾新区横空出世。


东莞滨海湾新区规划面积83平方公里,位于长安、虎门濒临珠江口的地区,南面紧靠深圳的“海洋新城”,西面则跟南沙一衣带水。


东莞为什么要搞自己的滨海湾新区?一个重要原因是这里是东莞交的通中心,联系广深港三大超级城市最方便。


可以看到,广深之间大部分交通干线,包括广深高铁、穗莞深城际、广深沿江高速、广深第二高铁,穿过东莞时,都会从这个西部滨海片区设站,导致东莞的交通中心一直不在市中心,而在这个区域。



“三年行动计划”提出,要把滨海湾新区打造具有国际水平的滨海湾创新链走廊,建设国家科技成果对接转化示范区,构建高端电子信息发展轴、现代服务产业发展轴和战略性新兴产业发展轴“三轴”联动核心产业空间。



06

中山翠亨新区


翠亨新区是一个为深中通道量身定制的滨海新区,作为中山市参与大湾区建设重要平台。


深圳机场对面,隔着珠江口的区域,就是中山翠亨新区的启动区——马鞍岛。深中通道就是从深圳机场南,通过隧道连接大桥的方式在马鞍岛登陆。这个通道将在2024年通车,将彻底改变珠江口两岸的交通。



此次行动计划提出:翠亨新区要深化与香港、澳门、深圳等城市在生物医药、高端装备制造业、新一代电子信息、高端服务业、青年创新创业等领域合作,高水平合作建设翠亨科学城。



07

佛山三龙湾


为了对接广深港澳科技走廊,佛山在潭洲水道和东平水道的交汇的93平方公里区域设立了一个三龙湾新区,将主要发展高新技术产业。


所谓“三龙”,指的是佛山最强的三个区——禅城区、南海区、顺德区,这三个区正好处在潭洲水道和东平水道的交汇处,而且距离广州南站很近,地理位置非常优越。



三山新城是三龙湾的核心发展区,其地处南海东部,辖区面积23.8平方公里,地理区位得天独厚,位于南海、顺德以及广州的荔湾、番禺交界处,与广州南站一桥互联。


在“三年行动计划“里,三龙湾被定位为对接广深港澳科技走廊的高科技创新平台:“推进‘广州—深圳—香港—澳门‘科技创新走廊建设,加快中新广州知识城、深圳光明科学城、东莞中子科学城、佛山三龙湾高端创新集聚区等重点创新平台建设。”



08

惠州大亚湾+潼湖


大亚湾不算新区了,早在上世纪90年代就已批准为国家级的经济技术开发区。


其地处惠州和深圳交界区域,位于广东省东部红海湾与大鹏湾之间,辖陆地面积293平方公里,海域面积1300平方公里 。


大亚湾是广东省沿海最优良的海湾之一,是建设大型深水码头的优良港址,是珠三角东岸地区唯一的石油化工基地 。集中展现了中国沿海地区的综合优势,大项目集中,中海壳牌南海石化、广东LNG惠州电厂、中海油惠州石化有限公司、比亚迪以及华德石化原油库等一批大项目已先后落户建设 。



不过,在“三年行动计划”中,写到惠州时提及的不时大亚湾,而是潼湖生态智慧区。潼湖还是一片湖泊和湿地,位于东莞和惠州交界处,和深圳龙岗中心城大约30公里。



“三年行动计划”提出,支持惠州潼湖生态智慧区建设。为港澳参与潼湖生态智慧区建设提供更好服务,重点在半导体、物联网、智能制造、科研服务、文化创意等方面开展全方位合作,建设高端电子信息产业集群。联手港澳打造绿色生态城市示范区。



09

江门大广海湾区


江门大广海湾经济区达到3240平方公里,相当于深圳+香港,包含江门市新会区、台山市和恩平市共20个镇区。


大广海湾的核心区位于银湖湾和广海湾,面积约520平方公里。同时,依托银湖湾围垦区、广海湾填海区等连片可开发利用土地,以及川岛的大湾等原始沙滩,划定三片起步区,总面积约27.5平方公里。


图中粉色区域为大广海湾经济区

 

“三年行动计划”提出:支持江门大广海湾经济区建设,与港澳拓展在金融、旅游、海洋经济等领域合作,建设粤港澳合作用海示范区。加快江门银湖湾滨海地区开发,推动江澳绿色经济合作,探索粤澳合作发展的新模式。



10

肇庆新区


肇庆是珠三角相对偏远的一个城市,但因为地处西江上游,和广州、佛山同饮一江水,且历史悠久,被纳入粤港澳大湾区。


肇庆新区地处北江、西江与绥江三江汇聚之处,亦有小湾区之观感。


肇庆新区东邻肇庆国家高新区和佛山市三水区,南靠高要区,西倚端州区,北接四会市,是肇庆市各功能区紧密连接的主要纽带,是珠三角联通大西南各省区的重要交通节点,是珠江西岸正在崛起的具有较大开发潜力和支撑引领作用的新兴增长极。



“三年行动计划”提出:支持肇庆新区建设,加快建设粤港澳大湾区生态科技产业园。建设大湾区辐射大西南的大型物流集散基地,打造供港供澳重要农产品物流基地。促进跨境电商产业聚集,发展大西南地区企业大湾区总部经济。打造大湾区健康产业和养生旅游度假胜地。打造岭南文化、广府文化的重要展示基地。


总结来说:任何一个区域,其发展轨迹无外乎两个指挥棒,一个是钱往哪里去,二是人往哪里去。


相比而言,钱比人往往更聪明、更敏锐,因为钱的流向具有强烈的投资属性,而人口的流向更多地反映了消费属性。


对政府来说,钱往往是跟着规划走,规划决定了资源配置的走向。关注城市规划,是非常有必要的。


当然,大湾区很大,其资金的流向不仅仅只去向珠江口,除了以上提到的区域,大家至少还应该关注一下:


中新广州知识城南沙庆盛科技创新产业基地广州金融深港河套地区深圳光明科学城东莞中子科学城珠海西部生态新区以及广清一体化广深第二高铁深港西部快速轨道……


这些片区或者项目都被大湾区规划纲要或者“三年行动计划“点名,它们将优先享受到湾区的资源配置。


来源:腾讯房产深圳站




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